Comment estimer le prix d'un terrain non constructible ?

Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible ne dispose pas d'autorisations juridiques permettant la construction. 

Plusieurs raisons peuvent le justifier : 

• le terrain doit être protégé car il est classé comme zone naturelle, agricole ou bâtie (bâtiment historique, monument à préserver) ;
• le terrain est insalubre ou est considéré comme zone à risque telle qu'une zone sismique ou inondable ;
• le terrain ne peut être utilisé en raison des règles d'urbanisme : par exemple : un terrain trop petit ne permettrait pas de construire une structure qui respecterait les limitations des parcelles voisines ou bien le terrain ne possède tout simplement pas de voies d'accès ;
• le terrain ne peut pas supporter le poids d'une construction.

Comment savoir si un terrain est inconstructible ?

Vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie de votre commune pour savoir si votre terrain est constructible. Elle vous fournira le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui permet de définir dans quelle zone a été placée votre parcelle. 

Ce document distingue 4 zones :

• zones urbaines (U) ;
• zones à urbaniser (AU) ;
• zones agricoles (A) ;
• zones naturelles et forestières (N).

Le terrain ne sera constructible que s'il est classé en tant que zone à bâtir aussi appelée zone à urbaniser. Si votre parcelle est considérée comme une zone agricole vous pouvez faire une demande de construction uniquement pour un besoin d'habitation ou d'un local lié à l'exploitation agricole comme une grange ou un local pour stocker le matériel agricole.

Qui peut effectuer l’estimation d’un terrain non constructible ? 

Il existe des outils d’estimation gratuits en ligne qui permettent d’avoir une première idée sur la valeur d'un terrain non constructible. Cependant, pour une estimation plus précise, vous pouves faire appel à différents professionnels spécialisés dans l'immobilier et l'évaluation. Voici quelques experts qui peuvent estimer un terrain non constructible :

1. Expert immobilier : Un expert immobilier possède une connaissance approfondie du marché immobilier et des méthodes d'estimation. Il peut évaluer un terrain non constructible en utilisant différentes approches d'évaluation, en prenant en compte les caractéristiques du terrain et les éléments environnementaux.
2. Géomètre-expert : Un géomètre-expert est habilité à réaliser des relevés topographiques, à délimiter les parcelles et à estimer la valeur des terrains. Il peut fournir une estimation précise du terrain non constructible en se basant sur des critères techniques tels que la superficie, la configuration du terrain et les contraintes géographiques.
3. Agent immobilier : Un agent immobilier peut également être en mesure d'estimer un terrain non constructible. Toutefois, il est important de s'assurer que l'agent immobilier possède une expertise spécifique dans l'évaluation des terrains non constructibles, car cette catégorie de terrains présente des particularités et des réglementations spécifiques.

Il est recommandé de faire appel à un professionnel compétent et expérimenté dans l'estimation des terrains non constructibles. Ces experts seront en mesure de prendre en compte les caractéristiques spécifiques du terrain, les contraintes légales et réglementaires, ainsi que les tendances du marché pour fournir une estimation précise du terrain non constructible.

Comment faire l'estimation d'un terrain non constructible ?

L’estimation d’un terrain non constructible peut s'avérer complexe, car il n'y a pas de règles précises pour estimer ce type de surface. Le prix se base essentiellement sur les éléments suivants :

• l'état du terrain : par exemple, la présence de végétation et d'un accès à un cours d'eau peut faire augmenter la valeur d'un terrain ;
• la localisation : un terrain situé à proximité d'une ville sera plus prisé qu'un terrain excentré ;
• la superficie : plus elle sera grande, plus le prix du terrain sera élevé ;
• la zone dans laquelle se situe le terrain.

On estime que le prix au m² d'un terrain non constructible varie entre 1 € et 10 €. Néanmoins, le prix d'un terrain est souvent exprimé en hectare. Afin d'estimer un bien, il faut également déterminer si votre terrain est inconstructible du fait de son état ou si la commune l'a affecté comme tel pour plusieurs années. 

Si votre terrain est non constructible à cause de son état (insalubrité, risque d'éboulement, contrainte naturelle, etc), sa valeur sera définie en fonction de l'offre et la demande. Vous pouvez donc consulter les prix des terrains similaires au vôtre à proximité et l’ajuster en fonction de ses atouts et défauts. 

Quelques éléments qui peuvent vous aider à ajouter de la plus-value à votre terrain :

• l'emplacement : plus votre terrain sera proche du centre-ville et facile d'accès, plus il attirera des potentiels acheteurs ;
• les spécificités : si le terrain dispose d'un élément naturel comme un cours d'eau, le terrain peut prendre de la valeur pour une exploitation axée sur le loisir par exemple ;
• ses perspectives d'utilisation : un terrain prendra de la valeur selon son utilisation et potentiellement le bénéfice qu'il rapportera. Vous pouvez utiliser votre terrain non constructible de plusieurs façons et même percevoir un loyer. 

Si votre terrain est en état d'être construit, mais a été classé comme non constructible par la commune. 

Vous pouvez soit patienter en espérant que votre terrain soit déclassé, soit faire une demande de déclassement qui sera traité par votre commune. Il est recommandé d'attendre que votre terrain passe en zone constructible avant de le vendre car un déclassement peut faire augmenter le prix d'un terrain en moyenne de 20 à 30 %, cette augmentation pouvant parfois même atteindre 100 %.

Dans ce cas, vous pourrez réaliser une estimation du prix d'un terrain constructible pour connaître la valeur de votre bien une fois déclassé.