Comment estimer le prix d’une maison avec terrain ?

Pour estimer la valeur d'une propriété immobilière comprenant un terrain, il existe une méthode spécifique qui permet d'obtenir une estimation fiable. Cette méthode consiste à effectuer une évaluation du bâtiment en premier lieu, puis à y ajouter la valeur du terrain ainsi que celle des éléments qui s'y trouvent. En suivant cette approche, il est possible de réussir l’estimation d'une maison avec terrain.

Estimation de la surface d'une maison avec un terrain

Pour estimer la valeur exacte d'un bien immobilier, il est essentiel de commencer par déterminer sa surface totale. Pour cela, chaque pièce principale de la maison doit être prise en compte, ainsi que les autres espaces qui composent la propriété. Cependant, il convient de noter que des éléments de pondération peuvent faire varier cette estimation, car certains espaces ne sont pas considérés comme ayant la même valeur que d'autres. Par exemple, les balcons et les loggias sont généralement moins valorisés qu'une pièce à vivre.

Le calcul du prix au m² d'une maison et d'un terrain dépend donc de ces éléments, et il convient de tenir compte des règles en vigueur en France. Ainsi, la surface habitable ne prend pas en compte les espaces annexes dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, tels que les balcons, les réserves, les caves et les greniers. Toutefois, ces éléments peuvent être mentionnés dans l'annonce, car ils peuvent apporter une réelle plus-value au bien.

Pour calculer le prix d'une maison avec terrain, il est donc important d'appliquer tous ces principes, afin de garantir que le tarif au m² sera bien appliqué à l'ensemble de la surface disponible. Cependant, notez également de noter que certaines caractéristiques d'une maison ne sont pas prises en compte lors de l'estimation de sa valeur. Par exemple, la véranda et le jacuzzi ne suivent pas les mêmes règles de calcul que les autres espaces, et les dépôts et les places de stationnement sont considérés comme des surfaces secondaires du bien immobilier, n'ayant pas d'impact sur l'évaluation globale avant une vente.

Calculer le prix d'une maison avec terrain

Prenons l'exemple d'une maison située sur un terrain de 160 m² à Saint-Herblain, à côté de Nantes (44). Selon l'outil d'estimation immobilière de RealAdvisor, le prix moyen au m² de la ville pour une maison est de 3 594 €. Il faudra donc effectuer le calcul suivant pour obtenir la valeur de cette maison avec terrain :

3 594 x 160 = 575 040 € 

Il s’agit là d’une estimation approximative, à affiner en prenant en compte toutes les spécificités du bien (année de construction, rénovation, état, localisation, etc.)

Comment estimer le prix d’une maison avec un jardin ?

Pour estimer le prix d’une maison avec terrain, il est important de prendre en compte les spécificités des parties extérieures, car les règles de pondération diffèrent de celles appliquées pour l'estimation de la surface habitable. En effet, les espaces extérieurs, tels que le jardin, sont considérés comme des atouts supplémentaires qui peuvent permettre d'enregistrer une plus-value lors de la revente.

Toutefois, la surface d'un jardin ne doit pas être confondue avec la surface habitable. Il est donc impératif pour le vendeur de distinguer clairement la surface des espaces extérieurs de celle de la maison elle-même. Pour calculer la valeur d'un jardin, on considère généralement qu'un mètre carré de jardin vaut environ 20 % du mètre carré habitable.

Par exemple, étant donné que le prix par mètre carré habitable à Saint-Herblain est de 3594 €, nous pouvons calculer la valeur d'un mètre carré de jardin en multipliant ce montant par 20 % (ou 0,20) :

Valeur d'un mètre carré de jardin = 3594 € × 0,20 = 718,80 €

Maintenant, pour déterminer le prix du jardin de 10 mètres carrés, nous multiplions la valeur d'un mètre carré de jardin par la superficie du jardin :

Prix du jardin = Valeur d'un mètre carré de jardin × Superficie du jardin

= 718,80 € × 10 m2

= 7 188 €

Ainsi, le prix du jardin est de 7 188 €.

Comment estimer le prix d’une maison avec piscine ?

Tout comme le jardin, la piscine représente un atout supplémentaire qui peut influencer le prix de vente d'un bien immobilier, sans pour autant entrer dans le calcul de la surface habitable.

Certains professionnels de l'immobilier recommandent d'ajouter la valeur de la piscine dans l'annonce, afin de mettre en avant cet atout auprès des acheteurs potentiels. En général, la valeur de la piscine correspond à environ 80 % de son prix de construction si elle a été construite il y a moins d'un an. Toutefois, si des travaux sont nécessaires, seuls 10 % de la valeur seront pris en compte.

Il est également important de noter que pour un terrain piscinable, la mention de cette caractéristique peut être intéressante pour un acheteur potentiel, bien que cet espace extérieur n'aura pas autant de poids lors de l'estimation globale d'une maison avec terrain.

Quels éléments influencent l’estimation d’une maison avec terrain ? 

L'estimation d'une maison avec terrain en France peut être influencée par plusieurs facteurs qui déterminent la valeur du bien sur le marché immobilier. Voici les principaux éléments à prendre en compte lors de l'évaluation d'une propriété :

• L'emplacement : L'emplacement est l'un des facteurs les plus importants dans l'estimation d'une maison avec terrain. La proximité des commodités, des écoles, des transports en commun, des centres d'affaires et des zones de loisirs peut impacter positivement la valeur de la propriété. De même, un environnement calme et agréable est un atout.
• Le marché immobilier local : Les tendances du marché immobilier local influencent également la valeur d'une maison avec terrain. La demande pour ce type de bien dans la région, les prix de vente récents pour des biens similaires et les perspectives d'évolution du marché sont autant de facteurs à considérer.
• La superficie et l'agencement du terrain : Nous l’avons vu, la taille et la configuration du terrain sont essentielles dans l'estimation d'une maison avec terrain. Un terrain bien entretenu, avec une belle exposition et une bonne configuration, peut augmenter la valeur du bien. De plus, la possibilité d'extension ou de construction supplémentaire sur le terrain peut être un atout pour certains acheteurs.
• Les caractéristiques de la maison : L'état général de la maison, la qualité des matériaux utilisés pour sa construction, ainsi que les équipements disponibles (chauffage, isolation, etc.) sont des éléments déterminants dans l'estimation de la valeur du bien. Une maison bien entretenue et rénovée sera généralement plus prisée.
• Les aménagements extérieurs : Les aménagements extérieurs, tels que la présence d'une piscine, d'un jardin paysagé ou d'une terrasse, peuvent ajouter de la valeur à la maison. Ces équipements sont souvent très recherchés par les acheteurs et peuvent influencer positivement l'estimation de la propriété.
• La situation juridique et administrative : La situation juridique et administrative du bien peut également impacter l'estimation. La présence de servitudes, de restrictions d'urbanisme ou de problèmes cadastraux peut diminuer la valeur d'une maison avec terrain.

Quels professionnels peuvent effectuer l’estimation d’une maison avec terrain ? 

L’estimation d’une maison avec terrain est une étape cruciale dans le processus de vente d'un bien immobilier en France. Plusieurs professionnels peuvent être sollicités pour réaliser cette estimation et fournir une évaluation précise et fiable de la valeur du bien. 

• Les agents immobiliers : Les agents immobiliers sont des professionnels du secteur qui possèdent une connaissance approfondie du marché local et des prix pratiqués dans la région. Ils sont en mesure d'évaluer la valeur d'une maison avec terrain en tenant compte des caractéristiques du bien, de son emplacement et de la demande sur le marché. La plupart des agences immobilières proposent des services d'estimation gratuits.

• Les notaires : Les notaires ont une expertise reconnue en matière d'évaluation immobilière. Ils disposent d'une base de données, appelée la Base BIEN, qui regroupe les informations sur les transactions immobilières réalisées en France. Les notaires peuvent ainsi fournir une estimation précise en se basant sur des données réelles et actualisées. Ils proposent généralement des estimations payantes.

• Les experts immobiliers : Les experts immobiliers sont des professionnels indépendants qui ont suivi une formation spécifique en évaluation immobilière. Ils sont agréés par des organisations professionnelles telles que la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF) ou la Fédération Française des Experts en Évaluation (FFEE). Les experts immobiliers sont capables d'analyser de manière approfondie les caractéristiques du bien et d'évaluer sa valeur en tenant compte de l'ensemble des facteurs pertinents.

• Les géomètres-experts : Les géomètres-experts sont des professionnels habilités à réaliser des mesures foncières, des études topographiques et des diagnostics immobiliers. Ils peuvent fournir une estimation précise de la valeur d'une maison avec terrain en évaluant notamment la superficie du terrain, les limites de propriété et la situation géographique du bien.

• Les plateformes en ligne : Il existe également des plateformes en ligne, comme RealAdvisor, qui proposent des outils d'estimation immobilière gratuits. Ces outils se basent sur des données collectées auprès des professionnels et des transactions immobilières pour fournir une première estimation de la valeur d'une maison avec terrain.