Comment estimer le prix d'un terrain constructible ?

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Pour être constructible, un terrain doit répondre à plusieurs conditions :

• le sol et sous-sol du terrain doivent être aptes à recevoir la construction, cela concerne le poids de la structure du bâtiment mais aussi le poids lié aux travaux ;
  
• le terrain doit pouvoir être viabilisé, c’est-à-dire être raccordé aux réseaux essentiels comme l’eau potable, le gaz, l’électricité, le téléphone, les assainissements collectifs.

Comment savoir si votre terrain est constructible ?

Vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie et demander certains documents qui expliquent clairement si votre terrain est constructible et quelles sont les règles à respecter lors de la construction.

Consultez cet article pour connaitre les documents nécessaires pour en savoir plus sur les règles d'urbanisme

Comment calculer le prix d'un terrain constructible ?

Il existe plusieurs façons d’estimer un terrain constructible. L’estimation de la parcelle dépend surtout de sa taille et du projet de construction.

L’estimation d’un terrain à bâtir pour la construction d’une maison individuelle

Quelle surface utiliser pour calculer le prix d'un terrain constructible ?

Le calcul du prix d’un bien se base avant tout sur la surface du terrain. En France, il existe différentes notions de surface :

• La surface de plancher (SDP) : correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux couverts et fermés de toutes parts et dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 m. Elle ne prend pas en compte les surfaces d'épaisseur des murs et des matériaux isolants.

• La surface constructible : surface d'un terrain sur laquelle construire est légalement possible. Cette valeur a un réel impact sur la valeur du terrain.

• La surface habitable : fait référence à la superficie d’un bien immobilier disponible à la location. Elle se mesure en m² et représente l’addition des superficies de chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

• La surface Carrez : est calculée uniquement dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété et figure dans l’acte de vente. Ce type de surface correspond à l’addition des superficies de chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

• Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) : s'obtient en divisant la surface occupée par une construction par la surface totale de la parcelle. Par exemple, pour une maison de 120 m² sur un terrain de 500 m², le coefficient sera égal à 0,24.

Il est important de comprendre que même si un terrain est considéré comme constructible, toute sa surface n’est pas utilisable. Plus concrètement, un terrain de 1 000 m² n’est peut être constructible qu’à 70 %. 

Cela est dû aux contraintes naturelles et aux règles d’urbanisme à respecter. Par exemple, un cours d’eau qui passe sous le terrain limite la surface constructible, tout comme une proximité avec les maisons voisines qui implique de respecter des distances.

L’estimation d’un terrain à bâtir pour la construction de logements collectifs

Si votre terrain est assez grand pour accueillir plusieurs logements, vous pouvez contacter un promoteur immobilier pour qu’il estime votre terrain et s’il est intéressé il pourrait même vous faire une offre.

Le calcul du promoteur se fera par la méthode résiduelle. L’objectif sera d’estimer combien lui rapportera la vente du terrain après l’avoir exploité. Il doit donc déduire les frais d’investissements comme le prix du terrain, les frais de construction et de commercialisation à la valeur de rendement potentielle.

Calcul du prix au m² d’un terrain constructible par un professionnel de l'immobilier :

Prenons l’exemple d'un terrain de 1 000 m² comprenant 800 m² de surface constructible. Il est possible de construire 4 maisons de 200 m² dont le prix de commercialisation est de 500 000 €.

Valeur de rendement = nombre de maisons x prix de commercialisation 

4 x 500 000 = 2 000 000 €

Frais d'investissement :

• équipement du terrain : 800 m² x 90 € / m² = 72 000 € ;
• frais de construction : 200 000 € ;
• commercialisation (prospection, marketing, publicité, etc.) : 500 000 € ;
• autres (selon l’état du terrain : études du sol, assainissement du sol) : 100 000 €.

Valeur du terrain = frais de construction - valeur de rendement 

872 000 - 2 000 000 = 1 128 000 €

Le prix du terrain sera d'un maximum de 128 000 € pour obtenir un bénéfice minimum d'un million d'euros.

NB : Les frais d'investissement et le bénéfice sont ici approximatifs afin de comprendre comment fonctionne l’estimation du prix d’un terrain constructible.  

Pour en savoir plus sur l'estimation d'un terrain, découvrez ici quels sont les facteurs impactant le prix du m² d'un terrain.