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Comment estimer une maison ?

Meryem Chiouar
13.04.2023, 14:27
10 min
comment estimer une maison

Si vous êtes propriétaire en France et que vous souhaitez savoir comment estimer une maison, cet article est pour vous. Estimer la valeur de votre propriété peut être difficile, mais cela peut être fait en utilisant différentes méthodes. Dans cet article, nous allons vous expliquer les différentes façons d'estimer votre maison, que ce soit en utilisant des outils en ligne gratuits ou en faisant appel à un professionnel de l'immobilier. Nous aborderons également les critères qui impactent le prix de votre maison.

Estimer une maison : qu’est-ce que c’est ?

estimer une maison

Estimer une maison revient à évaluer la valeur marchande de votre propriété. Cette estimation est basée sur plusieurs critères tels que l'emplacement de la maison, sa taille, l'état général de la propriété et les prix du marché immobilier dans la région, etc. 

Une estimation immobilière est un processus qui va vous aider à évaluer de la manière la plus précise possible, le prix de vente de votre maison. Évaluer une maison au juste prix du marché permet de lui donner une valeur adéquate, sans pour autant la sous-évaluer ou la surévaluer. 

Une bonne estimation permet d’obtenir un équilibre entre le prix auquel vous souhaitez vendre votre maison, et le prix d’achat désiré par l’acheteur. Aussi, l’estimation d’une maison sera différente de l’estimation d’un appartement ou d'un immeuble.

Bien estimer une maison est donc essentiel pour vendre votre bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix. En effet, un prix trop élevé ralentit la vente et sera soumis à de nombreuses négociations qui risquent de faire perdre de la valeur à la maison. A contrario, un prix trop bas vous fera perdre une plus-value financière.

Comment estimer sa maison soi-même ?

estimer le prix d'une maison

Il est possible d'estimer votre maison vous-même en utilisant différentes méthodes. Voici quelques-unes des façons les plus courantes de le faire :

Estimer une maison en s’appuyant sur le prix au m² de sa commune

Une méthode simple pour estimer votre maison est de vous baser sur le prix moyen au mètre carré de votre commune ou de votre quartier. Cette méthode vous donne une idée générale de la valeur de votre propriété, mais elle ne prend pas en compte les particularités de votre maison.

Pour affiner cette méthode, il est recommandé de consulter les annonces immobilières récentes pour des propriétés similaires à la vôtre en termes de taille, d'emplacement et d'état. Cela vous donnera une estimation plus précise de la valeur de votre propriété.

Les experts RealAdvisor différencient le prix au m² des maisons et les prix au m² des appartements en France. Leur base de données prend en compte les offres immobilières des principaux portails immobiliers français. Cela vous permet de calculer le prix au m² le plus fiable du marché par ville, mais aussi par code postal et quartiers. 

Par exemple, le prix au m² moyen pour une maison à Boulogne-Billancourt (92), en proche banlieue parisienne, est actuellement de 11 546 €.

Il faudra ensuite multiplier ce prix au m² par la surface de votre maison pour avoir une idée du prix moyen de votre maison.

L'analyse du marché immobilier en France

estimation maison

Pour estimer la valeur de votre maison, vous pouvez également faire l'analyse du marché immobilier en France. Cette analyse vous permettra de comparer les prix pratiqués dans votre région avec ceux pratiqués dans d'autres régions similaires. Il vous aidera également à comprendre les tendances du marché immobilier français, notamment les villes qui gagnent en popularité et les types de biens immobiliers les plus recherchés. En outre, vous pouvez comparer les prix de location aux prix de vente, ce qui peut vous donner une idée du prix que vous pouvez espérer obtenir pour votre bien si vous le vendez. 

Pour commencer, vous pouvez consulter des sites spécialisés dans l'immobilier, pour avoir une idée des prix pratiqués dans votre région. Vous pouvez également consulter des sites gouvernementaux tels que celui de l'INSEE pour avoir des statistiques sur les prix de l'immobilier dans votre région.

Il est également possible de vous renseigner auprès d'agences immobilières locales afin de connaître les prix pratiqués pour des propriétés similaires à la vôtre. Ces agences pourront vous donner une estimation de la valeur de votre propriété en fonction des critères tels que l'emplacement, la surface habitable et les caractéristiques spécifiques de votre maison.

Il est également important de prendre en compte les tendances du marché immobilier. 

Si le marché est en croissance, les prix peuvent augmenter, tandis qu'en période de ralentissement, les prix peuvent baisser. Il est donc important de suivre les tendances du marché pour estimer la valeur de votre propriété de manière précise.

Comment estimer sa maison en ligne gratuitement ?

estimer le prix d'un bien immobilier

Il existe des outils en ligne gratuits qui vous permettent d'estimer la valeur de votre propriété. L’outil d’estimation de RealAdvisor a accès à une base de données de plusieurs milliers de maisons qui sont actuellement en vente, mais aussi à des prix des transactions qui ont récemment eu lieu. 

Pour obtenir votre estimation en ligne, vous devez entrer :

  • l’adresse ;
  • le type de bien : appartement ou maison ;
  • l’année de construction ;
  • le nombre de pièces et d’étages ;
  • la surface de la maison ;
  • la surface du terrain ;
  • la présence d’espaces extérieurs : balcon, terrasse, piscine.

Votre maison sera ensuite comparée à toutes les autres vendues et actuellement en vente. Ainsi, l’outil d'évaluation vous fournira un montant qui sera en cohérence avec le prix du marché immobilier français.

Faire expertiser sa maison par un professionnel de l'immobilier

Faire expertiser sa maison par un professionnel de l'immobilier est une étape importante si vous souhaitez obtenir une estimation précise de la valeur de votre propriété. Un expert immobilier est un professionnel du secteur qui dispose des connaissances et des compétences nécessaires pour réaliser une expertise approfondie de votre propriété.

L'expert immobilier prendra en compte plusieurs critères pour estimer votre maison, tels que la surface habitable, l'emplacement, l'état général de la propriété, les équipements et les caractéristiques spécifiques de votre maison. Il effectuera également une analyse approfondie du marché immobilier local pour évaluer le prix de votre propriété en fonction des prix pratiqués dans la région.

Le coût d'une expertise varie en fonction de la taille de votre propriété et de la complexité de l'expertise. Cependant, le coût d'une expertise peut être justifié si vous voulez avoir une estimation précise de la valeur de votre propriété. En effet, une expertise réalisée par un professionnel de l'immobilier peut vous permettre de fixer un prix juste pour votre propriété et d'optimiser vos chances de trouver rapidement un acheteur.

Il est important de choisir un expert immobilier compétent et expérimenté pour réaliser l'expertise de votre propriété. Vous pouvez demander des recommandations à des amis ou à des membres de votre famille, ou encore effectuer des recherches en ligne pour trouver un expert immobilier de confiance.

Quels sont les critères qui impactent le prix de la maison ?

comment estimer le prix d'une maison

Il existe plusieurs critères qui impactent le prix de votre maison. Voici les plus importants :

Les différents types de maison

Pour bien estimer une maison, il est important de prendre en compte toutes les caractéristiques spécifiques de celle-ci : 

  • Maison mitoyenne : maison dont les murs des voisins sont accolés aux vôtres, il n’y aucun espace entre les maisons. En plus des nuisances sonores, ce type de maison est caractérisé par un manque de luminosité puisque les seules fenêtres sont celles situées sur la façade.
  • Maison jumelée : maison qui ne dispose que d’un seul mur mitoyen à celui des voisins. Il y a donc une meilleure insonorisation et plus de luminosité. Il y a un risque de partage des charges mais qui est moins probable, c’est donc un point à vérifier avant l’achat de la maison.
  • Maison individuelle : c’est le type de maison le plus valorisé, car elles sont complètement détachées des maisons voisines et permettent d’avoir une plus grande intimité qu’une maison mitoyenne ou jumelée. 

Les différents types de maisons ont des ordres de prix différents. Par exemple, une maison individuelle est généralement plus chère qu'une maison mitoyenne. De même, les maisons de prestige, les villas et les propriétés avec des terrains plus grands ont des prix plus élevés que les maisons standard.

Les diagnostics obligatoires

estimation immobilière

Pour estimer une maison, il est obligatoire de réaliser des diagnostics immobiliers. Ces diagnostics sont obligatoires pour informer les acheteurs potentiels sur l'état de votre propriété. Les diagnostics immobiliers peuvent révéler des problèmes structurels tels que des fuites ou des défauts électriques, ce qui peut avoir un impact sur la valeur de votre propriété.

Voici les principaux diagnostics à effectuer :

  • le DPE, pour Diagnostic de Performance Énergétique ;
  • le diagnostic Métrage Loi Carrez ;
  • le diagnostic d'assainissement non collectif ;
  • le diagnostic ERP, pour Etat, Risques et Pollutions ;
  • le diagnostic Termites ;
  • le diagnostic Plomb ;
  • le diagnostic Électricité ;
  • le diagnostic Gaz ;
  • le diagnostic Amiante ;
  • Le diagnostic Mérule.

Pour plus d'informations sur les diagnostics, vous pouvez consulter cet article.

Les facteurs externes à ne pas négliger

estimation prix maison

Lorsqu'on estime la valeur d'une maison, il est important de ne pas négliger les facteurs externes qui peuvent influencer le prix de la propriété.

  • Les impôts locaux correspondent à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. Dans une ville où les taux d'imposition sont très bas, la demande peut très vite augmenter, car beaucoup de personnes cherchent à y emménager. C’est la hausse de la demande qui fera automatiquement augmenter le prix des maisons, car la ville est très convoitée.
  • Les projets / constructions de la ville : il est important d'avoir une proximité avec les transports, les services publics, les écoles et les commerces. Ces maisons sont beaucoup plus prisées qu'une propriété éloignée du centre-ville. Mais il faut également porter son attention sur les projets de la ville. Si la ville ou la région prévoit la construction d'un nouvel axe routier ou une nouvelle gare, la valeur de votre maison sera probablement plus élevée dans quelques années. Vous pourrez utiliser cet argument lors de la vente, car l’achat de la maison sera un bon investissement à long terme pour l’acquéreur. 
  • La négociation : lors des négociations, un acheteur propose généralement un prix environ 10 % moins élevé que le prix de vente. Le vendeur peut donc se permettre d'augmenter légèrement le prix de vente par rapport à la valeur du marché s'il n'est pas pressé de vendre. Dans le cas contraire, s'il veut la vendre rapidement, il peut la mettre au prix du marché voir plus bas et indiquer que le prix est non négociable.

Différencier les surfaces habitables des surfaces non habitables

Lorsqu'on estime la valeur d'une maison, il est important de différencier les surfaces habitables des surfaces non habitables. Les surfaces habitables correspondent aux pièces de vie, telles que les chambres, le salon, la cuisine, etc. Les surfaces non habitables, quant à elles, sont les espaces qui ne sont pas utilisés comme pièces de vie, comme les garages, les caves, les greniers ou encore les combles aménagés.

Pourquoi est-il important de différencier ces deux types de surfaces ? Tout simplement parce que les surfaces habitables ont une valeur plus élevée que les surfaces non habitables. Ainsi, lors de l'estimation de la valeur d'une maison, il est essentiel de prendre en compte la surface habitable, car celle-ci aura un impact important sur le prix de la propriété.

Il est important de noter que la loi définit ce qui est considéré comme une surface habitable. Les surfaces inférieures à 1,80 mètre de hauteur ne sont pas comptabilisées comme des surfaces habitables, de même que les espaces non clos ou non couverts.

Les surfaces habitables ont une valeur plus élevée et ont donc un impact significatif sur le prix de la propriété. Il est donc essentiel de prendre en compte la surface habitable lors de l'estimation de la valeur d'une maison pour obtenir une estimation précise et réaliste.

Points à retenir

 

  • Différentes méthodes peuvent être utilisées pour estimer une maison, y compris en utilisant des outils en ligne gratuits ou en faisant appel à un professionnel de l'immobilier.
  • Les critères qui impactent le prix de votre maison incluent le type de maison, les diagnostics obligatoires, les facteurs externes tels que l'emplacement et l'état général de votre propriété, et les surfaces habitables et non habitables.
  • Il est important de prendre en compte ces critères lors de l'estimation de votre maison pour obtenir une estimation précise de la valeur de votre propriété.

FAQ

Comment estimer le prix d'une maison avec un jardin ?

La présence d'un jardin fait augmenter le prix d'une maison, en particulier si le bien est situé en ville. À Paris par exemple, un jardin peut faire grimper la valeur d'une maison jusqu'à 25 %.

Si votre terrain est constructible, il sera forcément plus onéreux qu'un terrain non constructible. Un promoteur prendra en compte 100 % de la valeur du terrain uniquement, car son but sera de raser la maison et construire par-dessus. Pour un particulier, le fait de pouvoir agrandir sa maison sera une plus-value très intéressante. Consultez comment estimer le prix d'un terrain en détail ci-après.

Comment estimer le prix d'une maison avec une piscine ?

Vous pouvez ajouter le prix de l'installation de la piscine dans la valeur de la maison si elle est récente et bien entretenue. La valeur de la piscine baissera en fonction de son année de construction et de son état.

Comment estimer le prix d'une maison ancienne ?

Une maison perd chaque année environ 0.5 % de sa valeur à neuf. Si une maison a été construite en 1940, en 2020 la maison aura perdu 40 % de sa valeur. Cette maison qui coutait 500 000 € en 1940, 40 ans plus tard aura une valeur approximative de 400 000 €, car elle aura perdu 20 % de sa valeur en 40 ans.

Ce prix de 400 000 € comprend la dévaluation du bien immobilier, mais ne prend pas en compte les éléments propres au terrain, de l'offre et la demande ou de l'environnement. L’expertise d’une maison ancienne devient donc indispensable pour définir le prix juste dans ces cas-là

Comment estimer le prix d'une maison rénovée ?

Vous pouvez utiliser vos factures avec les travaux détaillés pour les ajouter à la valeur de la maison. Si ces travaux ont été effectués en 2010 et avaient coûté 30 000 €, la méthode de calcul à appliquer vous fera à nouveau réduire la dépréciation liée aux dix années écoulées.

Sachant qu'une maison perd chaque année environ 0.5 % de sa valeur, en 2020 les travaux perdent 5 % de leur valeur, il faudra donc rajouter 28 500 € au prix de la maison au lieu de 30 000 €. Consultez comment estimer les coûts de rénovation d'une maison ci-après.

Est-ce que les diagnostics immobiliers ont un impact sur la valeur de la propriété ?

Les diagnostics immobiliers n'ont pas directement d'impact sur la valeur de la propriété, mais ils peuvent influencer la décision des acheteurs potentiels. Si les résultats des diagnostics sont mauvais, cela peut dissuader les acheteurs potentiels et entraîner une baisse du prix de la propriété.

Comment savoir si une maison est surévaluée ou sous-évaluée ?

Pour savoir si une maison est surévaluée ou sous-évaluée, il est recommandé de comparer les prix pratiqués pour des propriétés similaires dans la région. Si le prix de la propriété est nettement supérieur aux prix pratiqués pour des propriétés similaires dans la région, cela peut indiquer une surévaluation. Si le prix de la propriété est nettement inférieur aux prix pratiqués pour des propriétés similaires dans la région, cela peut indiquer une sous-évaluation.

Comment prendre en compte les rénovations récentes lors de l'estimation de la valeur de la propriété ?

Les rénovations récentes peuvent augmenter la valeur de la propriété. Il est donc important de prendre en compte les rénovations récentes lors de l'estimation de la valeur de la propriété. Il est recommandé de garder les factures et les documents relatifs aux rénovations pour pouvoir les présenter aux acheteurs potentiels.

Combien cela me coûtera de faire estimer ma maison ?

Le coût d'une expertise varie en fonction de la taille de votre propriété et de la complexité de l'expertise. Cependant, le coût d'une expertise peut être justifié si vous voulez avoir une estimation précise de la valeur de votre propriété.

Meryem Chiouar
Forte de ses 7 années d'expérience en rédaction web, Meryem est passionnée par l'écriture et le blogging. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations utiles pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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