Comment estimer un bien immobilier ?

Il existe différentes raisons pour faire estimer son bien immobilier. Les deux plus fréquentes sont lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien ou qu'un acheteur potentiel désire faire une offre pour en faire l’acquisition.

Il est fondamental pour le propriétaire de définir un prix juste et conforme à la valeur du marché. L’objectif étant de ne pas décourager certains acheteurs ou de prolonger le délai de vente. D’autant plus que si le prix est trop élevé, ces derniers chercheront à négocier un prix beaucoup plus bas que sa valeur réelle. Le vendeur risque ainsi de céder s’il est dans une situation d’urgence ou s’il n’a pas d’autres offres depuis un certain temps.

Qu'est-ce que le prix juste ?

Lorsque l'on cherche à calculer la valeur réelle d’un bien immobilier, nous rencontrons plusieurs notions de prix:

• Pour calculer la valeur réelle d’un bien immobilier, plusieurs notions de prix sont à prendre en compte :
• prix de vente / prix demandé : somme à laquelle le vendeur est prêt à céder sa maison ;
  
• prix offert : montant que l'acheteur est prêt à offrir, en se basant sur sa propre estimation de la valeur du bien et de ses capacités financières ;
  
• prix de transaction : prix auquel le vendeur et l’acheteur se mettent d'accord après les négociations ;
  
• prix juste : prix optimal qui permettra au vendeur d'effectuer une vente dans un délai réaliste, sans sous-estimer la valeur réelle du bien.

Quelles sont les différentes méthodes d’évaluation de la valeur d’un bien immobilier ?

Avant de se lancer dans l’estimation de votre bien immobilier, il est indispensable de connaître les informations générales suivantes :

• le type de bien : appartement ou maison ;
• la localisation géographique : quartier ou arrondissement dans une grande ville ;
• la superficie : indiquée en m² ;
• l’exposition ;
• le nombre de pièces et d’étages ;
• l’état : date de construction du logement et si des travaux sont à réaliser ou ont été effectués récemment ;  
• la présence d’espaces extérieurs : balcon, terrasse, piscine.

Plusieurs méthodes existent pour évaluer la valeur d’un bien immobilier : 

1. L'estimation par soi-même
2. L’estimation via les outils en ligne 
3. L’estimation via un expert immobilier

L’estimation par soi-même

Si vous ne désirez pas passer par un expert immobilier ou via les outils en ligne pour réaliser une estimation de votre bien, il est possible de le faire par ses propres moyens.

La première étape consiste à comparer la valeur de votre bien avec celle des habitations similaires, situées dans le même périmètre géographique. Pour que l’estimation soit juste, il est nécessaire de la confronter à des biens possédant les mêmes caractéristiques (surface habitable, nombre de pièces, etc). Il est également possible d’explorer les prix au m² de chaque ville en France via notre site.

Prenons l'exemple d’une maison individuelle située à Suresnes, en banlieue parisienne. Si l’on se base sur les chiffres de janvier 2022, les prix aux m² moyens sont les suivants :

• Appartement : 8 000 €
• Maison : 8 269 €

L'estimation via les outils en ligne

Pour faire votre évaluation en ligne, il vous suffit de renseigner les caractéristiques propres à votre bien comme expliqué précédemment (adresse, type de bien, surface habitable, etc.)

L’outil d'estimation prendra également en compte de nombreux paramètres liés à la localisation géographique de votre bien immobilier :

• la proximité avec les transports, les commerces, les écoles ;
• un éventuel projet de construction dans la rue ou dans la ville ;
• le nombre d’offres similaires dans les environs.

Une fois ces éléments renseignés, l’outil compare votre bien à tous ceux de sa base de données qui répondent à des critères similaires et vous fournira une fourchette de prix.

L’estimation immobilière via un expert

Faire appel à un professionnel de l’immobilier est la méthode la plus efficace afin d’évaluer la valeur d’un bien. En France, ce sont les notaires et les agences immobilières qui peuvent réaliser des estimations précises. Leur objectif est d’analyser les aspects du bien dont les propriétaires n'ont pas toujours conscience.

Ces professionnels possèdent une excellente connaissance du marché immobilier local, indispensable pour anticiper les impacts de l'environnement sur le prix de la propriété. L’expert renseignera lors d'une visite les caractéristiques propres à votre bien. Si vous faites appel à un notaire, l’estimation immobilière s’effectuera en plusieurs étapes :

1. La prise de contact avec le client : explication du projet, échange d’informations concernant le logement.

2. La préparation de la visite : mise en place d’un devis afin d’établir les modalités de l’expertise. 

3. La remise des documents liés au bien, nécessaire pour effectuer l’expertise. Elle comprend notamment les éléments suivants :

• l’extrait du titre de propriété ;
• le plan cadastral du bien ;
• les éventuels actes de servitudes ;
• la taxe d’habitation ;
• la taxe foncière ; 
• les factures et potentiels devis des travaux de rénovations.

4. La visite du logement : le but étant que l’expert obtienne une vision d'ensemble du bien. Des documents complémentaires peuvent être demandés au propriétaire afin d'affiner l'expertise.

5. La rédaction du rapport d’expertise mettant en avant l’évaluation chiffrée du bien accompagnée d’un descriptif précis de ce dernier. 

Quels sont les principaux facteurs qui peuvent influencer le prix d’un bien immobilier ?

Il est important de savoir que la valeur d'un bien bâti ne fait que déprécier au fil des années, contrairement à un terrain qui généralement prend de la valeur. Afin de revaloriser un bien, il est nécessaire de mettre en avant ses atouts et éventuellement rénover des pièces vétustes. Si les coûts des travaux sont maîtrisés, ces efforts seront beaucoup plus rentables que de vendre le bien tel quel.

Les éléments qui ajoutent de la plus-value à un bien immobilier sont :

L’emplacement :

• le quartier ;
• la vue : sur la mer, une montagne ou un monument ;
• la proximité avec les transports, la gare ou l’aéroport ; 
• la création de nouveaux projets dans la région visant à améliorer les axes routiers ou l’aménagement d’espaces publics ;
• l’orientation sud-est ou sud-ouest.

Une réserve à bâtir :

• lorsqu’il y a possibilité d’agrandir le logement pour l'acheteur ;
• lorsque le terrain a une valeur plus élevée que la maison qui offre une possibilité de construction.

Une rénovation récente :

• comme repeindre les murs et les plafonds ou changer la moquette ;
• refaire la cuisine avec un équipement plus moderne ; 
• remplacer la chaudière ou le chauffage par un système plus économique et écologique.

Des surfaces aménageables en plus de la surface habitable :

• un espace extérieur : balcon, véranda, terrasse, grand jardin ;
• des places de parking intérieures ou extérieures ;
• une cave ou un grenier aménageable.

L’offre et la demande :

• moins il y aura de biens en vente dans la région et plus la demande sera importante, plus votre bien aura de la valeur.

À l’inverse, les éléments qui font baisser le prix du bien immobilier sont : 

L’état du bien :

• si l’acheteur doit effectuer des travaux, il pourra négocier une déduction pour les frais additionnels liés aux réparations ;
• si les travaux sont à la charge du vendeur, l’acheteur peut exiger une majoration si les délais de livraison ou de rénovation sont retardés.

Un mauvais diagnostic technique :

• un logement énergivore ;
• à forte émission de gaz à effet de serre ;
• la présence d’amiante, de termites ;
• un risque d’explosion au plomb ;
• l’état du système de gaz et d’électricité.

La localisation :

• des nuisances sonores comme des passages aériens fréquents ;
• une construction en face du bien qui obstrue la vue ou bloque l’accès à une route ;
• un logement en rez-de-chaussée contrairement à un étage est moins prisé.

Quelles méthodes d’estimation immobilière utiliser ?

Afin de faciliter et accélérer la transaction, il est indispensable de définir un prix de vente convenable.
Pour cela, il est conseillé de faire une veille complète :

• en effectuant plusieurs estimations en ligne et en calculant les prix au mètre carré de votre bien ;
• en comparant les prix obtenus, aux transactions ou aux offres de ventes similaires dans votre ville ;
• en dernier lieu, afin de n’oublier aucun élément qui pourrait impacter le prix de vente, vous pouvez contacter un expert immobilier pour ajuster cette estimation.

Réalisée en amont, l’analyse du marché et des résultats obtenus via les outils d'évaluation en ligne vous permettront de comprendre le prix estimé. 

Certains pensent que faire appel à un professionnel est peu rentable. Alors que son aide s’avère être très utile pour valoriser le bien et accélérer le processus de vente. De plus, de nombreux experts immobiliers proposent cette prestation gratuitement et sans engagement. Si vous décidez d’avoir recours à leurs services pour vendre votre bien, leur unique rémunération correspond à la commission sur la vente du bien immobilier.

Les bonnes raisons de faire estimer un bien par un professionnel pour vendre

Tout d’abord, si vous souhaitez vendre dans les meilleurs délais et éviter les négociations, estimer le prix de vente le plus justement possible est essentiel. Retenez que le prix est l’élément déclencheur qui va donner l’envie de visiter votre bien. 

La connaissance du marché local des agences françaises ou des experts est un réel atout pour vendre. Vous bénéficiez de leur expérience en faisant évaluer votre bien par un acteur du marché français, proactif et dynamique. 

C’est aussi un excellent moyen d’obtenir de bons conseils pour faire évoluer la valeur de votre logement.